21. December 2015 by

Versteuerung von Mieteinnahmen – das müssen Sie beachten

ID-100349203Mieteinnahmen stellen aus steuerlicher Sicht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dar. Sie werden im Prinzip genauso behandelt wie andere Einkommensarten. Das bedeutet grundsätzlich, dass solche Einkünfte zu versteuern sind. Andererseits können dafür anfallende Werbungskosten ebenfalls geltend gemacht werden. Die Versteuerung der Mieteinnahmen bezieht sich daher immer nur auf die Nettomieterträge. Verluste aus Vermietung und Verpachtung dürfen mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Die Werbungskosten – ein Überblick

Folgende Werbungskosten sind bei Mietimmobilien absetzbar:

  • laufende Ausgaben (Wasser, Strom, Heizung, Müllgebühren, Grundsteuer usw.), soweit sie nicht auf die Miete umgelegt werden;
  • das Wohngeld bei Eigentumswohnungen (ohne den auf die Instandhaltungsrücklage entfallenden Anteil);
  • Kosten für die Objektverwaltung;
  • Kosten für Versicherungen, insbesondere die Wohngebäudeversicherung;
  • Abschreibungen (Absetzung für Absetzung): für ab 1925 fertiggestellte Wohngebäude gilt ein Abschreibungssatz von 2 Prozent jährlich, bei älteren von 2,5 Prozent – jeweils bezogen auf die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten;
  • Zinsen und Kreditkosten, sofern sie der Finanzierung der Immobilie dienen.

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Erhaltungs- und Herstellungsaufwand

Ein schwieriges Thema bei der Versteuerung von Mieteinnahmen sind Aufwendungen für Renovierung und Modernisierung. Das Steuerrecht unterscheidet hier zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand. Nur Aufwendungen, die die reine Erhaltung bezwecken, dürfen sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Herstellungsaufwand, der das Gebäude qualitativ verbessert oder erweitert, wird dagegen im Rahmen der Abschreibungen berücksichtigt.

Bild: Image courtesy of fantasista / FreeDigitalPhotos.net

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